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導(dǎo)讀
后疫情時(shí)代，物業(yè)服務(wù)企業(yè)迎來(lái)了業(yè)績(jī)爆發(fā)式增長(zhǎng)，我們以45家上市物企對(duì)外披露的2017-2020年業(yè)績(jī)報(bào)告或年報(bào)數(shù)據(jù)為樣本（其中鑫苑服務(wù)公布的2020年度數(shù)據(jù)未經(jīng)審計(jì)），通過(guò)計(jì)算HHI指數(shù)（赫芬達(dá)爾-赫希曼指數(shù)Herfindahl-Hirschman Index)及CR4指標(biāo)可知市場(chǎng)結(jié)構(gòu)仍屬于低集中競(jìng)爭(zhēng)型，行業(yè)集中度雖進(jìn)一步提升，但總體市場(chǎng)仍然較為分散，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈。本文通過(guò)對(duì)上市物企的總體營(yíng)收業(yè)績(jī)表現(xiàn)進(jìn)行梳理，分析上市物企營(yíng)收增長(zhǎng)情況，探索未來(lái)突破業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)瓶頸的多元路徑。
圖1 2014-2021年4月上市物企數(shù)量
1、總營(yíng)收首破千億大關(guān)，物企價(jià)值凸顯
近四年，上市物企總營(yíng)收規(guī)模從2017年的513.13億元?jiǎng)≡鲋?020年的1351.34億元，首次突破千億元大關(guān)；平均營(yíng)收規(guī)模從2017年的11.40億元增至2020年的30.03億元，近四年總體營(yíng)收規(guī)模年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)38.10%；2020年上市物企營(yíng)收規(guī)模同比增速為39.17%，較2019年提升1.01個(gè)百分點(diǎn)。從45家上市物企近四年?duì)I收年復(fù)合增長(zhǎng)率來(lái)看，有21家物企超過(guò)均值（38.59%），其中有4家物企超過(guò)70%，建業(yè)新生活以79.24%的營(yíng)收年復(fù)合增長(zhǎng)率位居第一。總體來(lái)看，行業(yè)處于快速成長(zhǎng)期，物企價(jià)值進(jìn)一步挖掘，市場(chǎng)價(jià)值亦進(jìn)一步凸顯。
2、頭部企業(yè)優(yōu)勢(shì)集聚，行業(yè)差距日益拉大
2020年，45家上市物企中有13家的營(yíng)收規(guī)模超過(guò)平均值，這13家物企的營(yíng)收規(guī)模合計(jì)949.11億元，占上市物企總營(yíng)收規(guī)模超七成，達(dá)70.23%；后32家物企營(yíng)收總規(guī)模為402.23億元，占上市物企總營(yíng)收規(guī)模的比例為29.77%。相當(dāng)于不到三成的上市物企卻貢獻(xiàn)了超七成的營(yíng)業(yè)收入，2020年更是首次出現(xiàn)營(yíng)收規(guī)模突破百億的四家物企，分別為碧桂園服務(wù)（156.00億元）、恒大物業(yè)（105.09億元）、綠城服務(wù)（101.06億元）及雅生活服務(wù)（100.26億元），而營(yíng)收規(guī)模最低的興業(yè)物聯(lián)，全年?duì)I收為2.13億元，行業(yè)差距進(jìn)一步拉大。
3、整體高速增長(zhǎng)，部分中小企業(yè)成長(zhǎng)性顯著
2020年，45家上市物企營(yíng)收增速均值為35.39%，有21家物企增速超過(guò)平均值，其中，12家物企增速超過(guò)50%，世茂服務(wù)和雅生活服務(wù)分別以101.91%和95.54%位居行業(yè)營(yíng)收增速第一、第二，僅有2家物企營(yíng)收增速為負(fù)，分別為彩生活（-6.46%）和燁星集團(tuán)（-4.45%），上市物企整體營(yíng)收保持高速增長(zhǎng)。值得注意的是，和泓服務(wù)、時(shí)代鄰里、浦江中國(guó)、奧園健康、正榮服務(wù)、弘陽(yáng)服務(wù)、建業(yè)新生活、金科服務(wù)、榮萬(wàn)家、銀城生活服務(wù)、卓越商企服務(wù)、佳兆業(yè)美好、濱江服務(wù)13家物企雖營(yíng)收規(guī)模未達(dá)到行業(yè)均值，但營(yíng)收同比增速均超過(guò)均值，尤其是和泓服務(wù)，營(yíng)收規(guī)模在45家上市物企中排第42位，處于行業(yè)中小游，但其同比增速以67.50%位列第三，極具成長(zhǎng)性。
4、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，行業(yè)格局未定
通過(guò)計(jì)算上市物企2017-2020年HHI指數(shù)（赫芬達(dá)爾-赫希曼指數(shù)Herfindahl-Hirschman Index)及CR4指標(biāo)可知，近四年上市物企HHI指數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1000，均徘徊在500左右，并從2017年的528.65降至2019年的478.73，2020年又增加至504.16；同時(shí)，CR4指標(biāo)近四年均處于40%以下，并從2017年的36.38%降至2019年的32.58%，2020年又提升至34.22%，可以看出市場(chǎng)結(jié)構(gòu)仍屬于低集中競(jìng)爭(zhēng)型。
1、規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張保障業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)
強(qiáng)勢(shì)收并購(gòu)助力物企管理規(guī)模進(jìn)一步提升。規(guī)模小但成長(zhǎng)性高的代表——和泓服務(wù)，2020年規(guī)模擴(kuò)張勢(shì)頭強(qiáng)勁，在管面積達(dá)1785.6萬(wàn)平方米，較2019年增約116.50%；總訂約管理面積達(dá)3340萬(wàn)平方米，較2019年大增307.30%。和泓服務(wù)管理規(guī)模的快速增長(zhǎng)主要得益于2020年資本市場(chǎng)大手筆的收并購(gòu)，截至2020年12月31日止，公司與7家企業(yè)簽署股權(quán)合作協(xié)議，共完成5家物業(yè)企業(yè)股權(quán)收購(gòu)，增加訂約管理面積800萬(wàn)平方米，大手筆收并購(gòu)及資源整合助力企業(yè)營(yíng)收高速增長(zhǎng)。
2、物業(yè)管理服務(wù)仍為主業(yè)態(tài)
其他業(yè)態(tài)逐漸發(fā)力，營(yíng)收結(jié)構(gòu)漸趨均衡
我們以45家上市物企中21家年報(bào)統(tǒng)計(jì)口徑較為一致的上市物企作為研究樣本對(duì)營(yíng)收結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。可以看出，2017-2020年近四年上市物企營(yíng)業(yè)收入中，物業(yè)管理服務(wù)仍然貢獻(xiàn)了大部分收入，但占比正逐年下降，從2017年的66.51%降至2019年的57.13%，2020年又有小幅度提升，這主要由于2020年新上市物企的主營(yíng)收入仍為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，新拓展增值服務(wù)力度較小；非業(yè)主增值服務(wù)占比依然位居第二，從2017年的24.03%提升至2018年的28.27%后，近兩年有不斷下降的趨勢(shì)，2020年降至21.83%；社區(qū)增值服務(wù)從2017年的8.26%逐年遞增至2020年的14.22%，逐漸成為新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)；其他服務(wù)收入占比亦逐年遞增，從2017年的1.20%遞增至2020年的6.44%，總體營(yíng)收結(jié)構(gòu)進(jìn)一步均衡、優(yōu)化。
以第一服務(wù)控股為例，通過(guò)分析其2020年業(yè)績(jī)報(bào)告可知，公司營(yíng)收增長(zhǎng)主要來(lái)源于物業(yè)管理服務(wù)、綠色人居解決方案和增值服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊的同步增長(zhǎng)，同比增速分別為17.9%、24.5%和30.5%；從收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，三項(xiàng)業(yè)務(wù)占比依次為41.7%、25%和33.3%，近年來(lái)綠色人居解決方案和增值服務(wù)的收入占比明顯提升，公司營(yíng)收結(jié)構(gòu)更趨均衡，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，第一服務(wù)控股充分利用自身特色，在其核心業(yè)務(wù)——綠色人居解決方案方面賦能業(yè)主需求，打造獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
3、縱向業(yè)務(wù)深挖成果顯現(xiàn)
多賽道業(yè)務(wù)布局拓展業(yè)績(jī)新增長(zhǎng)點(diǎn)
2020年上市物企社區(qū)增值服務(wù)的營(yíng)收同比增速中，弘陽(yáng)服務(wù)（310.90%）、世茂服務(wù)（146.80%）、時(shí)代鄰里（135.18%）、恒大物業(yè)（120.62%）、雅生活服務(wù)（116.92%）、碧桂園服務(wù)（100.10%）均超過(guò)100%。尤其是弘陽(yáng)服務(wù)，社區(qū)增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，2020年社區(qū)增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入1.10億元，占總收入的14.4%，較2019年同期0.27億元大幅增加310.90%，位居增幅榜第一，業(yè)績(jī)報(bào)告顯示公司社區(qū)增值服務(wù)主要包括房產(chǎn)中介服務(wù)、美居服務(wù)、社區(qū)便民服務(wù)、公區(qū)增值服務(wù)及資產(chǎn)管理服務(wù)等，弘陽(yáng)服務(wù)積極發(fā)掘社區(qū)可用資源，提升社區(qū)資源空間利用率，助力營(yíng)收業(yè)績(jī)的大幅增加。
